舊城改造項目運作模式-舊城改造開發模式

舊城改造類型分為政府型、開發商主導型、政府主導下的開發商參與型。

政府型運作模式即政府掌握控制權，強化住宅的保障功能，實施主體不用開發商，改造區域不進行商品房開發，所建房屋全部用于居民回遷。

開發商主導型即將亟待改造土地交給發展商去進行整體規劃改造，政府不參與，發展商根據自身利益去進行房地產開發。

根據城市總體規劃，政府劃出地塊由開發商進行投資，獨立承擔拆遷補償、安置、回遷和商品房建設。

政府主導下的開發商參與型模式，即政府主導下的開發商參與。市區兩級政府共同做好居民的搬遷安置，進行總體規劃、土地開發和市政設施建設，然后實行土地招牌掛，由開發商組織進行設計、建造和運營。

開發商可以是由一家具有良好資質、經濟實力和舊城改造經驗的企業獨立完成，或者是分片區由不同的開發商完成。

這三種類型各有利弊，目前的房地產開發大都基于開發商主導型模式。


 

舊城改造項目開發模式

以大規模和小規模漸進式開發模式為基礎，如模塊式開發模式、軟性開發模式、改造開發模式、城市歷史文化遺產保護模式(“整舊如舊”模式)、整合開發模式等。

大規模改造屬于巴洛克式改造，它是對現有城市進行全盤否定，追求“宏偉”與“巨大”。

該種改造方式導致最直接的結果就是將貧民窟從一個地方搬到另一個地方。

由于片面追求城市土地開發強度和開發效益，導致很多城市中心區域的改造缺乏彈性和選擇性，對城市的連續性和多樣性產生破壞性的影響。

因此，大規模改造并不能解決城市中現存的問題，同時還帶來了一系列新的問題。

有必要以漸進式小規模更新改造代替大規模改造，通過漸進式小規模的整治改造，該模式不僅可以改善居民的居住條件，還可以實現居住社區與歷史街區中文化的繼承與發展。


 

模塊式開發模式

是針對大規模、多功能的舊城改造項目，由單一的開發商、單次難以直接完成，利用模塊劃分的思路，保證模塊的相對獨立性與完整性，保證模塊開發的資金收回，同時利用規劃組與開發商的互動，保證整個項目目標的實現。

該模式適用于大型的、需要進行全面的功能改變、開發目標明確的多功能配套地區。


 

軟性開發模式

突出特點是，它采用漸進式小規模理論，在城市改造過程中不強制居民一次性搬遷，而是采取邊改造邊搬遷的方式。


 

改造開發模式

主要是針對街道進行的改造，旨在快速實現大規模的改造。

首先，大型開發商負責城市中心區位較好的街區改造，將其改造成為大范圍的、高檔住宅區;

其次，小型開發商負責不位于或者不挨近城市的中心區，但是區位上仍有改造優勢的區域，可以將其改造為小范圍的家庭住宅，以此來換取一些公寓住宅進行出售，從而獲得利潤;

最后，在區位沒有優勢的區域，房屋所有者可以用自己的積蓄改造住宅，或者等到所在區域租金上升到能吸引小開發商時再對街區進行改造。


 

舊城改造:

采用PFl模式，政府完全將該項目所涉及的投融資問題轉移給了私人企業。

原創： 郝升CFA