產業新城未來發展戰略-產業新城的商業模式

產業新城，作為一種新的開發模式，日漸成為新的風口，這種以政府引導，市場化運作的方式來推動城鎮化的方式，同時解決了城市化中，人們居住、就業、生活的問題，實現了政府、企業和新增人口的多贏。

然而產業新城投資大，開發周期長，相對于傳統的短平快的地產開發而言，項目周期長就意味著不確定性和風險的積累，尤其是產業新城未改變土地權屬，政府換屆帶來的政治風險就會阻礙項目推進，國家產業政策變化就可能給招商工作帶來新的挑戰。

華程天個結合自身參與的多個產業園、產城的實踐，和對多個成功項目的考察，試圖剖析下產城的商業模式。


 

產業新城首先是產業發展戰略，只有產業定位、發展方向、空間布局和產業發展策略獲得政府的高度認可，落實的可能性很高，才有可能與政府在一級開發、園區配套、產業招商以及住宅開發等四個主要業務板塊獲得政府的信任，繼而得到政府的高度配合與支持，取得開發權。

產業新城的發展戰略，有很多咨詢機構可以提供深入調研與規劃設計服務，且千城千策，屬地特性很強，但基本的商業模式和現金流邏輯，則差異不大。

市場化的產城就意味著產城的開發要以利潤為最終考量，也就是說投入要精打細算，產出要資源價值最大化，同時做為政府主導的項目，還要充分呼應投資、稅收等長遠收益和優化城市形象、便利生活等社會效益。

產業新城的第一個業務板塊是一級土地開發，成本主要是拆遷安置、基礎設施建設，收入來源主要是政府二級市場上的土地出讓金凈收益分成，然而產城的土地，政府希望更多用在產業上以擴大稅源，提升GDP水平，土地出讓金凈收益較高的住宅用地相對會比較少，當產城開發商品牌力較弱，產業資源與政府博弈能力不足時，住宅用地比例就會比較低，土地出讓金凈收益分成也無法覆蓋一級開發成本。


 

當然，政府為鼓勵企業參與產業新城開發，會在園區配套和招商引資兩個業務板塊上，給予開發企業一定比例的招商引資獎勵和新增稅收分成，產城開發企業還可以通過產業園租賃、園區服務、參股孵化器內的高增長企業等方式取得一部分收益，但運營收入一方面受政府換屆，國家產業政策變化的影響，不確定性比較大；

另一方面，運營收入的峰值一般要產業園成熟之后才能出現，對開發階段的現金流平衡沒有意義，收入所以要產業新城必須要通過第四個業務板塊，住宅開發利潤，來填補收入缺口

從單塊土地而言，土地出讓金和住宅開發利潤(不考慮開發水平高低差異)的總和是固定的，但土地出讓金，各級政府要參與分成，所以土地出讓金在市場價的基礎上壓低，對一二級聯動的收益更高;但地價過低，在現有土地出讓制度下有可能被其它開發企業截胡，也要考慮開發利潤過高所帶來的土增稅，增值稅等高額稅收的規避。


 

由于產城開發周期長，一般都會遭遇政府換屆、經濟周期變化及國家產業政策調整，所以即使不考慮運營收入，土地出讓金收入和住宅開發利潤也會有較大的變化;拆遷政策、安置模式以及配套建設標準的變化也會造成成本的大幅度上揚，在測算中也需要通盤考慮。

產城一般規模大，靜態投入高，除了在規劃方案階段平衡好產業、商業、居住三者比例，兼顧政府收益與企業效益的關系外，通過精準而不失彈性的開發計劃，協調好投入與產出的時間，盡可能的壓縮資金使用峰值，提高資金動態年化收益，也很重要。

原創： 孫軼