房地產如何向文旅產業轉型-全域旅游下文旅地產的發展

當前，以單純的土地開發收益和居住地產開發收益為主體的房地產開發時代已經過去，房地產轉型迫在眉睫。

以綜合發展為主體看房地產的轉型，房產融一體化和服務整合平臺是核心結構，地產與產業、互聯網、城鎮化結合是必要前提，并指出未來房地產轉型的方向是以旅游為龍頭和通道，整合五大幸福產業及相關產業，文?旅體康養商學金一體化的旅游引導的綜合開發架構。地產如何轉型文旅產業?


 

房地產轉型迫在眉睫

中國房地產業發展的高峰已經過去，其面臨的挑戰逐漸增加，房地產業正從過去的粗放發展方式轉向精細運營方式。

隨著土地價格的不斷增加，以及政府相關部門對企業拿地的門檻不斷升高，房地產企業在拍賣土地、開發規劃等方面也越來越謹慎，行業正從增量時代向存量時代轉變。

以土地開發收益為主導的土地開發和以居民住宅為主體拿地、建房、賣房的方式來運作的房產開發都已成為過去，由于這兩種開發運作模式都涉及到土地招拍掛制度，因此未來房地產企業拿地需要有足夠的資金和雄厚的經濟實力才能在競爭中取勝。

未來整個房地產專業化、職業化程度非常高，現在整個行業的轉型升級是迫在眉睫的。


 

房地產轉型的方向在哪里?

由于國家土地管理的模式越來越嚴瑾，且一般型的商業綜合體的發展結構已走向末端，因此地產轉型的方向在于增加休閑化、體驗化、不動化、游樂化和娛樂化，并結合文化、健康、體育、休閑、旅游、度假等產業，打造客廳式、度假式、休閑式和特色居室等新的地產模式。

特別是以游客的觀光休閑度假為支撐的休閑度假物業，已經成為未來地產轉型主打的方向。

以旅游休閑為主導，兼顧并結合體育、養生、養老、文化等要素，并以休閑游客、度假游客為依托，以親子、研學、休閑、養老市場為主打市場構建出的休閑度假與商業地產模式已經成為地產發展轉型的主流方向。

如何把控旅游的規律和旅游休閑度假的規律?

如何有效整合旅游產業和不動產發展模式?

華程天工認為以產業現金流為基礎，以產業不動產升級為核心，以產業鏈整合的綜合開發為模式的旅游引導的綜合開發架構是房地產轉型旅游地產的主要方向。


 

旅游引導的地產綜合開發架構

1、房地產必然走向“房產融一體化”結構

房地產已經由“制造房子”的工廠模式，發展成為以人為本、以家庭為基礎、以服務為核心的產業整合模式。

以“家庭·服務”為主要內容的服務結構，包括“三個家”的結構，由三個家庭服務構成三類房地產綜合開發構架，是今天房地產發展的必然。

第一個家，是以居住為主要功能的居住之家，以社區服務為基礎的家庭服務結構。

第二個家，是指郊區休閑、鄉村度假、養生養老等以旅游、休閑、娛樂、養療、避暑、避寒、度假等為主要功能和服務的第二居所、第三居所，由此構成了第二個家的服務產業整合與服務結構。

第三個家，是指城市綜合體、商業綜合體、部分度假接待綜合體等相關地產和場所，以公共空間的方式，為家庭提供休閑、娛樂、購物、養生等多元化的公共服務，由此構成第三個家的服務產業整合與服務結構。

房地產作為一種平臺，必須與服務產業、金融三者相結合，才是未來發展的一個綜合結構。

有效地整合房地產不動產結構、服務產業的現金流結構，以及與投融資的金融關系，是下一個階段地產發展的核心。

房產融一體化，是今天房地產發展的必然結果，是任何房地產企業發展的一種必然走向。

因此，房產融一體化和服務整合平臺是未來房地產發展的核心結構。


 

2、地產開發新前提：地產+產業+城鎮化+互聯網

現階段，地產已經出現一系列問題。

從短時間來看，中國的二線城市在快長中，從長遠來看，快長的時期逐漸越來越少，滯長的時間逐漸越來越多，商業、住宅、旅游、產業地產的問題都集中在爆發。

商業地產方面，電商消滅大量實體店，購物中心及商業綜合體大幅過剩，布局競爭激烈，到2017年年末，20大城市商業項目未來供應將超過3500萬平米。

住宅地產方面，一、二線市場較好，三、四、五線過剩。

旅游地產方面，旅游與房地產分離，沿海滿布鬼樓群。

產業地產方面，產業園區難以招商，僅十之一二能持續。

地產出現的系列問題告訴我們，房地產開發已經不再僅僅開發土地和建設房屋了。

地產不依靠周邊社區人口消費，而是謀劃旅游休閑產業格局，吸引其他區域客源來消費，在形成人氣聚集同時，形成人口聚集。


 

近幾年，在電商大規模沖擊實體店之后，如何讓實體店不因互聯網而關門，而是借互聯網引導體驗人群線下聚集，增加人氣與消費，實現o2o體驗消費是地產的關鍵。

雖然互聯網使實體店大規模受損，但是互聯網旅游卻越來越發達。

房地產作為一個服務整合平臺，必須是房地產、產業鏈整合、城鎮化升級、互聯網運用的疊加。

產業開發及產業鏈整合，是房地產必修課。

產城融合發展，產業帶動城鎮化建設，形成居民人口聚集，同時結合教育、商業、金融、文體、衛生及健康服務等，成為一體化結構。

以智慧城市為基礎，打造"互聯網+ "，構建產業+互聯網，城市+互聯網，成為區域開發的前提。

成功的房地產開發，成為產業及區域發展的平臺!


 

3、全域旅游下的文旅地產創新發展

在房產融一體化和服務整合平臺的架構下，最重要的趨勢是產業融合，尤其是消費服務產業的融合發展，旅文體康養商學金多產業融合的房地產綜合開發，已成為當前及未來房地產開發的主流。

李克強總理強調旅游、文化、體育、健康、養老等“五大幸福產業”是服務業引擎，新時期的文旅地產也不再是圍繞著土地開發和旅游而言了。

全域旅游下的文旅地產創新發展，應該是以旅游為龍頭和通道，整合五大幸福產業及相關產業，旅文體康養商學金一體化，形成創新地產及區域綜合開發——地產是骨架，五大幸福產業和教育是五臟六腑，商業和教育是皮肉，金融是血脈。

休閑小鎮作為特色小鎮的一種重要類型，是產城鄉一體化的結構，是以服務產業為依托基礎的新型城鎮化，是旅文體康養商學融合的地產創新，是大眾旅游時代中國城鎮化建設和區域綜合開發的一種重要動力。

休閑旅游小鎮是以夜間留客為依托，通過觀光吸引核、休閑業態聚集、泛旅游產業延伸、城鎮化配套建設四方面的發展，實現就地城鎮化的路徑。

是一種三區合一的綜合結構，既是旅游景區，又是休閑消費產業聚集區，又是新型城鎮化建設區。

全域旅游下多產業融合的文旅地產綜合開發，是以文化為魂，旅游為搬運渠道，休閑體驗消費為核心，實現多產業融合下的綜合效益，要做好以下三方面：文旅融合、打造核心吸引中心;

整合產業鏈經營，創造延伸發展中心;旅游要素消費業態化，構建休閑聚集中心。


 

如何以旅游為龍頭，整合五大幸福產業和商業，形成旅文體康養商多產業融合發展和文旅地產的創新發展?

在全域旅游下，結合大產業升級、業態升級、產業結構升級、城鎮升級，以及12大旅游要素，有一套模型，即66533模型。

景區產品、文體養休閑項目、文體養休閑商業項目、度假酒店與公寓項目、住宅房產、一級地產六類產品，需要的是完全不同的管理模式和運營手段。